De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) bestaat uit twee delen. Het bekendste deel, de onafhankelijke kwaliteitsborger, geldt sinds 1 januari 2024 alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Voor verbouwingen is de invoering voorlopig uitgesteld; er is nog geen ingangsdatum (stand oktober 2026). Het andere deel, de nieuwe regels tussen jou en je klant in het Burgerlijk Wetboek, geldt sinds dezelfde datum ook bij verbouw en in elke gevolgklasse. Dat deel raakt je dagelijks werk meer dan de borger zelf.
Twee delen, twee soorten gevolgen
Het publieke deel vervangt voor een deel van de bouwwerken de bouwtechnische toets van de gemeente door een onafhankelijke kwaliteitsborger. Dat geldt nu alleen voor nieuwe bouwwerken in gevolgklasse 1: grofweg grondgebonden woningen, eenvoudige bedrijfshallen en kleine bouwwerken zonder groot risico. Een verbouwing, zoals een dakkapel of een uitbouw, valt er (nog) niet onder.
Het private deel wijzigt het Burgerlijk Wetboek. Volgens het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) gelden deze aanpassingen voor alle bouwactiviteiten waarvoor een aannemingsovereenkomst is gesloten, dus ook bij verbouw. Voor welke klus een regel precies geldt, verschilt per wetsartikel: de meeste gaan over de aanneming van een bouwwerk, twee alleen over de bouw van een woning voor een particulier. Hieronder staat het per regel.
Het publieke deel: de kwaliteitsborger
Bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 is de volgorde:
- Bouwmelding. De opdrachtgever (vaak via jou) doet de bouwmelding bij de gemeente via het Omgevingsloket, ten minste vier weken voor de start, met een borgingsplan en de naam van de kwaliteitsborger.
- Kwaliteitsborger kiezen. Een onafhankelijk bedrijf dat werkt met een toegelaten instrument. De opdrachtgever betaalt, jij levert informatie en toegang.
- Tijdens de bouw controleert de borger op de risicomomenten uit het borgingsplan: fundering, wapening, isolatie, luchtdichtheid, installaties, constructieve verbindingen. Jij levert de bewijzen: foto's, meetrapporten, attesten.
- Gereedmelding. Als het bouwwerk klaar is, verklaart de borger of het naar zijn oordeel aan de bouwtechnische regels voldoet. Die verklaring gaat met het dossier bevoegd gezag naar de gemeente, ten minste twee weken voor ingebruikname.
Wat dit voor jou verandert: de borger wil bewijs zien op het moment dat het er nog is. Een foto van de wapening maak je voordat het beton erin gaat, niet erna. Plan de controlemomenten in je werkplanning, en spreek met de borger af welke foto's en rapporten hij per fase verwacht.
Het private deel: wat er in het Burgerlijk Wetboek is veranderd
1. Aansprakelijkheid na oplevering (artikel 7:758 lid 4 BW)
Geldt bij: de aanneming van een bouwwerk, nieuwbouw en verbouw.
Voor de Wkb was je na oplevering niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Nu ben je bij bouwwerken aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij ze niet aan jou zijn toe te rekenen. Komt er later een gebrek boven, dan moet jij dus laten zien dat het niet aan jou ligt. Zonder foto's, meetrapporten en checklists is dat lastig.
Bij een particuliere opdrachtgever kun je hier niet van afwijken. Bij een zakelijke opdrachtgever alleen als de afwijking uitdrukkelijk in de overeenkomst staat.
2. De waarschuwingsplicht (artikel 7:754 BW)
Geldt bij: elke aanneming van werk; de strengere vormeisen bij de aanneming van een bouwwerk.
Zie je een fout in de opdracht, het ontwerp of de tekeningen, een ongeschikt materiaal dat de klant zelf aanlevert of een ondergrond die niet deugt, dan moet je de opdrachtgever waarschuwen. Dat gold al voor elke klus (lid 1). Nieuw sinds de Wkb is lid 2: bij een bouwwerk waarschuw je schriftelijk en ondubbelzinnig, en wijs je de opdrachtgever tijdig op de mogelijke gevolgen voor een deugdelijke uitvoering van het werk. Bij een particuliere opdrachtgever kun je daar niet van afwijken.
Waarschuw je niet of niet goed, dan kunnen de gevolgen van zo'n gebrek voor jouw rekening komen, ook als het materiaal of het ontwerp van de klant kwam (artikel 7:760 BW). Een e-mail of een ander bericht dat bewaard blijft, met een foto en een duidelijke beschrijving van het probleem en de gevolgen, is schriftelijk. Een opmerking op de bouwplaats is dat niet.
3. Het opleverdossier (artikel 7:757a BW)
Geldt bij: de aanneming van een bouwwerk.
Op het moment dat je de opdrachtgever laat weten dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, geef je hem een dossier over het gebouwde. Dat dossier laat zien hoe je de overeenkomst bent nagekomen, en bevat in ieder geval:
- tekeningen en berekeningen van het bouwwerk en de installaties, een beschrijving van de gebruikte materialen en installaties, en de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
- de gegevens die nodig zijn voor gebruik en onderhoud.
Dit dossier wordt vaak het consumentendossier genoemd. Het staat los van het dossier bevoegd gezag voor de gemeente.
4. Alleen bij de bouw van een woning voor een particulier: zekerheid en de 5%-regeling
Geldt bij: de aanneming van werk die strekt tot de bouw van een woning, in opdracht van een particulier (artikel 7:765 BW). Dus niet bij elke klus voor een consument.
- Informatie over verzekering en zekerheid (artikel 7:765a BW). Voordat de klant aan de overeenkomst of aan je aanbod vastzit, laat je hem schriftelijk en ondubbelzinnig weten of, en zo ja hoe, de uitvoering van het werk en je aansprakelijkheid voor gebreken gedekt zijn door een verzekering of een andere financiële zekerheid: de omvang, de dekking, de looptijd en het verzekerde bedrag. Die informatie wordt onderdeel van de overeenkomst.
- De 5%-regeling (artikel 7:768 BW). De klant mag maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn(en) en bij de notaris in depot zetten. Tussen één en twee maanden na de oplevering vraag je de klant schriftelijk of hij geld wil blijven inhouden wegens gebreken, en je stuurt de notaris een afschrift. De notaris geeft het depot na drie maanden pas vrij als hij dat afschrift heeft, en alleen voor zover de klant geen gebreken aanvoert.
Een dossier opbouwen zonder extra papierwerk
Het dossier is geen klus voor na de oplevering; dan is het bewijs weg. Bouw het op tijdens het werk. Onderstaande tabel is geen wettelijke lijst, maar een werkwijze die zorgt dat je het dossier en je bewijs rond hebt:
| Fase | Wat je vastlegt | Hoe |
|---|---|---|
| Voor de start | Bestaande situatie, afwijkingen van de tekening, schriftelijke waarschuwingen | Foto's bij opname, melding aan de klant met akkoord |
| Fundering en casco | Wapening, dekking, ankers, bouwmuren, dragende verbindingen | Foto per onderdeel voordat het wordt afgedekt, met datum en plek |
| Schil | Isolatie (dikte, aansluitingen), dampremmende laag, kozijnaansluitingen, luchtdichtheid | Foto's, meetrapport luchtdichtheid als dat is afgesproken |
| Installaties | Leidingen voor afdichting, groepenkast, aarding, ventilatiedebieten, cv-inregeling | Checklist per installatie, meetwaarden, certificaten van de installateur |
| Gereed voor oplevering | Proces-verbaal van oplevering met restpunten, garantiebewijzen, onderhoudsinstructies, materiaalgegevens | Checklist oplevering, handtekening klant, dossier als PDF |
Twee gewoontes maken het verschil. Ten eerste: een checklist per fase die de werkbon pas laat afronden als alle punten met foto zijn ingevuld. Dan hoeft niemand achteraf te zoeken. Ten tweede: één plek voor alles van het project, zodat tekeningen, foto's, meldingen en akkoorden bij elkaar staan en je het dossier in één keer kunt samenstellen.
De wet noemt geen bewaartermijn voor het opleverdossier, maar een klant kan je aanspreken zolang zijn vordering niet is verjaard. Een vordering wegens een gebrek verjaart twee jaar nadat de klant erover heeft geklaagd, en bij bouwwerken in ieder geval twintig jaar na de oplevering (artikel 7:761 BW). Wil je je werk tot het einde van die termijn kunnen verdedigen, bewaar je bewijs dan twintig jaar na oplevering, digitaal en met een back-up buiten de deur.
Veelgestelde vragen
Geldt de Wkb ook voor een badkamer of een keuken?
De kwaliteitsborger niet: die geldt alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. De regels uit het Burgerlijk Wetboek gelden bij de aanneming van een bouwwerk, ook bij verbouw. Een badkamer- of keukenrenovatie waarbij je aan de woning zelf bouwt, kan daar dus onder vallen. Bij losse levering en montage, of een installatieklus zonder bouwkundig werk, is dat minder duidelijk; dat hangt af van wat je precies doet. De gewone waarschuwingsplicht geldt bij elke klus. Ons advies: werk bij twijfel alsof de strengere regels gelden. Ze vragen vooral dat je goed vastlegt, en dat is ook zonder plicht verstandig.
Wie betaalt de kwaliteitsborger?
De opdrachtgever. In de praktijk neem je de borger vaak op in je offerte als aparte post of stelpost, zodat de klant weet wat het kost. De prijs verschilt per borger en per project; vraag vooraf een offerte op.
Kan ik de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken uitsluiten?
Bij een particuliere opdrachtgever niet; de regel is dwingend recht. Bij een zakelijke opdrachtgever kan het alleen als de afwijking uitdrukkelijk in de overeenkomst staat. Of een verwijzing naar algemene voorwaarden zoals de UAV 2012 daarvoor genoeg is, staat niet vast. Zet de afspraak daarom zelf in de overeenkomst.
Bronnen
- Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), Informatiepunt Leefomgeving: invoering, uitstel voor verbouw en de wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek.
- Burgerlijk Wetboek Boek 7: artikel 7:754 (waarschuwingsplicht), artikel 7:757a (dossier), artikel 7:758 (aansprakelijkheid na oplevering), artikel 7:761 (verjaring), artikel 7:765a (informatie over zekerheid) en artikel 7:768 (5%-regeling).
Dit artikel beschrijft de hoofdlijnen van de wet (stand oktober 2026) en is geen juridisch advies. Leg een concreet geval voor aan een bouwrechtjurist.
Zo doe je het in Summeo
In Summeo maak je checklisten per fase of per werkbon, met verplichte foto's en meetwaarden. Een werkbon rondt pas af als de lijst compleet is, en bij een "nee" vraagt de lijst om een toelichting. Tekeningen, foto's en andere documenten staan bij het project, en alle checklisten van een project, met de foto's erbij, zet je in één keer in een PDF-dossier voor de klant of de kwaliteitsborger.
